新築工事中の固定資産税はどうなるのか？

こんにちは、鳥男（とりお）です。

地盤改良工事も終わり、基礎着工に入りますがその前にひとつ話しておきたいことがあります。それが今回の記事のタイトル、固定資産税についてです。

鳥男たちが地盤改良工事を行なったのは今から約半年前の12月のこと。基礎工事は12月末～翌1月にかけて行なわれました。（基礎のコンクリート打設は冬はあんまりやらないほうがいいという話もありますが……それについては次回書くとして）

注目して欲しいのは年をまたいでいるということです。これが固定資産税に大きく関わってくるのでした。


一戸建ての固定資産税は家屋の固定資産税と土地の固定資産税の二つがありますよね。それらには簡単にまとめると以下のようになっています。

・土地を所有している場合、所定の固定資産税を支払う必要がある
・土地の固定資産税は「土地の評価額×1.4％」で計算される
・その宅地に家屋を建てて居住している場合、さらに家屋の固定資産税を支払う必要がある
・家屋の固定資産税は「家屋の評価額×1.4％」

というものです。ただし土地を住宅用に使用している場合は軽減措置があり、
・住宅一戸あたり200㎡以下……課税標準額×1/6
・住宅一戸あたり200㎡を超え家屋の床面積の10倍まで……課税標準額×1/3
へと軽減されます。

地価や土地・家屋の規模によって変わりますが、一般的には（A)宅地だけ（更地）を持っている状態よりも（B)そこに家を建ててあるほうがトータルで支払う固定資産税は少なくなることが多いみたい。これが空き家の増える原因ですね。

「住む人がいなくなった空き家に固定資産税を払うなんてもったいない」と思うんだけど、実際は家を取り壊して更地にしてしまう方が固定資産税が高くなるのでそのまま放ってあるのです。


では建築中の場合はどうなるのでしょうか？

答えは（A）のようです。建築中の家は(建築状況にもよるでしょうが)住宅とみなされないんですね。そしてここが重要なのですが、固定資産税は「毎年1月1日時点の現況により決定される」のです。

つまり、1/1時点でまだ工事中であれば固定資産税は上図（A)のパターン。12/31までに竣工していれば上図（B)のパターンになるわけです。

このように、工事が年をまたぐ場合は翌年の固定資産税額が変わってくるので注意が必要です。前述の通り、一般的には（A)パターンより（B）パターンの方が税額が安いので出来るなら土地購入～竣工までを同一年内に行ないたいですね。

さて、では鳥男邸の場合はどうでしょう。鳥男たちは田んぼを農転してそこに家を建てています。農転しても地目は変更されないので、工事中の地目は「宅地」ではなく「田」です。

地目が田や畑などの農地の場合、固定資産税は宅地に比べて大幅に安くなります。ということは「工事が年をまたぐ」⇒「1/1時点では住宅はないので課税対象は土地（農地）だけ」⇒「固定資産税が節約できるのでは？」

いえいえ、世の中そんなに甘くありません。
固定資産税は「1/1時点の土地の現況によって課税される」のです。この現況というのがポイント。たとえ地目が「田」だろうと、造成して着工できる状態になっていればそれは実質宅地であり、宅地相当の課税がなされます。

だから鳥男たちの場合は、1/1までは田んぼのまま置いておき、その後造成・着工～とするのが固定資産税的には正解だったわけですね。実際は工期や業者さんの都合上そうはいかなかったんだけどね。

もしこれから土地を購入して（もしくは農転して）家を建てようを考えている人は、そんなことも頭に入れておくといいかもしれません。
以上。固定資産税のお話でした。


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