田んぼに家を建てるには何をすればいいか

こんにちは、鳥男（とりお）です。

これまでに何度か触れてきましたが、鳥男たちは鳥男嫁実家所有の田んぼを一部埋めてそこに家を建てようとしています。

田んぼに家を建てるにはいくつか手続きや工事が必要なんだけど、ブログを書き始めた当初に少し記事にしただけで詳しくは書いていませんでしたね。

現在の鳥男たちは手続きも一通り終わり、無事着工もできたので今日からしばらくの間はその土地にまつわる手続きあれこれについて鳥男の経験を元に書いていきたいと思います。


以前にも書いたことがあるけど、まずはおさらいから。鳥男たちの場合は以下の様な流れで進行していきました。

①農業振興地域（農振）かどうかの確認
まずはこれを確認！田んぼや畑などの農地に住居を建てるには「農地転用（農転：後述）」が必要となりますが、対象の土地が農振かどうかで難易度が大きく変わるみたい。

農振の場合「手続きに一年以上かかることもあり、さらには農転が認められない場合もある」とはHMの営業マンの談。ちなみに農振でない場合は特に問題なければ1ヶ月程度で農転できます。

農振に該当するかどうかは役所にいけば確認できますが、鳥男の場合、住宅展示場に見学に行ったときにHMの営業マンに話をしたらすぐ調べてくれました。鳥男たちの建築予定地は農振ではなかったです。


②分筆
鳥男嫁実家所有の田んぼは約400坪と大きいので全部を農転することはできません。そんなに広くても逆に困るし、農転の審査基準として“建築面積の２２分の１００以内の面積（物置・車庫等は含める）とし，上限は、おおむね５００平方メートルまで”という原則があるようです。

つまり田んぼの一部を切り取って、その部分のみを農転することになるわけです。この“切り取る”行為が分筆。分筆の手続きは一般に土地家屋調査士に依頼することが多いです。


③土地改良区（土地改）の決裁
田んぼが土地改良区（土地改）に属している場合は、農転申請するにあたって土地改に対し決済金の支払いが必要です。金額は土地改によって変わってくるとおもいます。鳥男の場合は400㎡で約25万円でした。


④農地転用（農転）
農地は農地法で守られており、基本的に住居を建てることができません。そのため農地転用（農転）が必要になってきます。“農地を農地以外の目的に使用（転用）しますよ”というのが農転で、農転許可が出て初めて着工可能となります。行政書士に依頼するケースが多いようですが鳥男たちは自分で農転申請しました。簡単でしたよ。


⑤盛土・造成
田んぼの地面は回りの土地より一段低い位置にあると思います。そこにそのまま家を建てることは出来ないので盛土・造成が必要になってきます。鳥男たちの場合は隣接する道路との段差が2m近くあったのでかなり大量に盛土しました。

また盛土部分と既存の田んぼとの境のケアが必要です。擁壁（ようへき）か法面（土羽）どちらかを選択することになると思いますが、鳥男たちは法面（土羽）にしました。


⑥地盤調査
⑤と⑥は前後するかもしれません。文字通り、地盤の調査を行います。結果によって地盤改良の有無が決まりますが、田んぼに盛土しているのでほぼ必須だと考えたほうがいいかも。


⑦地盤改良
地盤調査結果を受けて地盤改良工事を行います。方法はいくつかありますが、一般的なのは表層改良、柱状改良（ソイルセメント）、鋼管杭工法など。それぞれ一長一短あります。


⑧地目変更
⑦まで終われば、あとは着工～そして竣工を待つばかりですが、最後に忘れちゃいけないのが地目変更。農転しても地目は自動的に変更されません。法務局へ地目変更届を出しに行きましょう。竣工後の保存登記の際に同時に変更するのが一般的なようです。


田んぼに家が建つまでの流れをざっと書いて見ました。現在鳥男たちは①～⑦まで終えて、すでに建物の工事が始まっています。

次回からはそれぞれの項目についてもう少し詳しく書いていきますね。
まず最初は②の分筆からです。


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