当初はイオン銀行が大本命だった鳥男ですが、実際にイオン銀行店舗でシミュレーションしてもらったところ手数料（特につなぎ融資）が意外とかかる様子……。
比較のために以前相談会で少しだけ話を聞いていたJA上伊那でも同様のシミュレーションを作成してもらうことにしました。
鳥男が向かったのは伊那市にあるJA上伊那ローンセンター。土日祝日でも窓口営業しているのはありがたいです。
鳥男が依頼したのは、下記の2点。
①つなぎ融資のシミュレーション
②住宅ローンのシミュレーション
イオン銀行の住宅ローンは保証料0円だけど取扱手数料が高め。
ＪＡ上伊那の住宅ローンはその逆で保証料はかかるけど取扱手数料は20,000円ほどとなっています。
①つなぎ融資のシミュレーション
ＪＡ上伊那でつなぎ融資を組んだ場合どうなるかをシミュレートしてもらいました。ＪＡ上伊那でつなぎ融資を組んだ場合の金利は1.10％（10年の当初固定金利と同じ？）とのこと。
着工時と上棟時の2回つなぐとして、仮に着工時800万 借入期間6ヵ月/上棟時800万 借入期間3ヵ月とするとその利息は……
- 着工金 800万円×1.10%×(6/12ヵ月)＝44,000円
- 上棟金 800万円×1.10％×(3/12ヵ月)= 22,000円
さらに保証料がおよそ50,000円/回かかるので、計100,000円
この場合つなぎ融資の利息＆保証料の合計は166,000円となります。
（振込手数料は数百円なので割愛）
②住宅ローンシミュレーション
つなぎ融資のシミュレーションに続いては住宅ローンのシミュレーション。
ＪＡ上伊那の住宅ローン「住宅王」の取扱手数料は21,600円とのこと。
保証料は借入額や審査結果により変動しますが、35年2,500万円でローンを組んだ場合40万円程度となりそうです。
金利は変動金利で最大優遇だとすると0.875％（2017年2月時点）なので、月々の返済額は69,124円/月になります。
イオン銀行の住宅ローンと比較すると金利の差から月々の返済金額は3,500円ほど高い結果となりました。
一方手数料はというと……住宅ローンとつなぎ融資の保証料をトータルすると587,600円。
イオン銀行の手数料の合計は862,200円だったので274,600円の差となります。
初期費用で27万円安くても月々の返済額が3,500円高いとなると、トータルではイオン銀行の方がだいぶお得なように思えます。
ただ、去り際に担当者さんが
「金利はもう少し頑張れると思いますので、ぜひ前向きに検討願います」
と一言。
何！？もう少し頑張れるとな！
これは保証料以外にも印紙代や抵当権設定費用、登記費用、その他諸費用も含めてしっかり考えるべきでしょう。
その辺を書き出すとちょっと複雑になってくるので比較検討は次回の記事でしっかり行いたいと思います。
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