住宅ローンを申し込む上で悩むのが金利をどのタイプにするか？ということだと思います。金利は大きく以下の3つのタイプがあります。
①変動金利
②固定金利（全期間）
③当初期間固定金利（3,5,10年等）
これらの金利のタイプについては素人にも分かりやすく書かれ本やサイトが山ほどあるのでここではあまり詳しく書きませんが、ぶっちゃけ、どれが正解というのはありません！
ただ「どれが自分に合っているのか」「自分の求めるのはどのタイプか？」を考えることはできます。鳥男が選択したのは変動金利ですが、今回はなぜ鳥男が変動金利を選択したのかを書いていきたいと思います。
①変動金利
最も多くの人が選択しているのがこの変動金利です。金利は年2回見直されます。3つのタイプのなかで一番金利が低いです。
将来的に金利の下降が見込まれるときに選択するのが有利とされますが、今は最低水準を推移しているのでこれ以上下降することは考えにくい……かな？実際ここ最近は若干の上昇傾向にあるようです。
団体信用生命保険（団信）の特約料（保険料）は一般に金融機関負担なのが嬉しいです。
②固定金利（全期間）
全期間金利が変わらないタイプで、代表的なものにフラット35があります。3つのタイプの中では最も金利が高いですが、資金計画が立てやすい、金利上昇の影響を受けないのがメリット。
今後金利の上昇が見込まれる場合には有利とされます。今は大低金利時代なので全期間固定金利を選択するには最適なタイミングと言えます。ただし団信の特約料を別途支払う必要があるので注意が必要。
鳥男が思うに、固定金利が低いときは変動金利は更に低いので「固定と変動どちらが得か？」という視点で見ると決められなくなってしまいます。
全期間固定金利は返済額が確定するので「金利の上昇下降にいちいち振り回されたくない」「返済計画を確定させたい」人が「月々○○円の返済なら大丈夫」なときに選択するものだと思ってます。他のタイプと比較するのではなく「月々○○円」という絶対値を見て納得できるのであれば後悔なく過ごせるでしょう。
「この家に家賃○○円（修繕費別途）で35年住めるか？」って考えると分かりやすいかもね。
③当初期間固定金利(3,5,10年等)
①②の合わせ技タイプ。最初の○年間は固定金利が適用され、その後は変動金利へと移行するタイプ。鳥男の調べた限り選択するメリットはなし……なんだけど、資金繰りが不安定な最初の数年間の金利が固定という安心感からか、選択する人が相当数いるようです。
鳥男見たいくつかのサイトでは「金利下降時には“変動金利を選択しておけばよかった”となり、上昇時には“全期間固定金利を選択しておけばよかった”となるため必ず後悔する」と紹介されてました。確かにその通りだと鳥男も納得。
当初固定期間終了後は変動金利に移行しますが、最初から変動金利を選択した場合よりも店頭金利からの優遇率が悪い場合がほとんど。当初の固定金利期間中に変動金利が急上昇しない限り変動金利より絶対に総支払額が多くなります。
③の当初固定変動金利は選ぶメリットがないので早々に除外。残るは①と②ですが……ちょっとシュミレーションしてみることにします。
利率は2017年2月1日現在の長野ろうきんの値を使ってみましょう。引き下げ幅最大として、変動金利は0.875％、フラット35は1.6％なので仮に2500万円/35年でローンを組むと月々の返済額は、
変動金利 69,124円/月
フラット35 77,776円/月
ただし、フラット35の場合団信の特約料が別途必要。
（団信特約料のシミュレーションはコチラのページで）
団信の特約料は初年度89,500円/年つまり約7,458円/月というのが分かります。徐々に減っては行きますが、返済10年目の時点でも約5,933円/月です。
すると実際の月々の支払額は、
変動金利 69,124円/月
フラット35 85,234円/月（初年度）
フラット35 83,709円/月（10年目）
となるわけです。変動金利で月々の返済額が84,000円となるのは金利が2.1％のときなので、単純に考えて金利が現在より1.225％上昇しない限りは変動金利の方がお得ということになります。
ここで過去の変動金利の推移を見てみると…
 |
| 住宅金融支援機構のHPより転載 |
ご覧のように変動金利が1.2％上がるなどという事態はここ20年以上起きていません。鳥男は今後も急激に金利が上昇することはまぁないだろうと考えました。もし上がったとしてもそれは景気が好転しているわけだから鳥男の給料も上がっているはず！(笑）
もちろんこの先どうなるかなんて誰にもわかりません。それでも鳥男が変動金利を選んだのは、その方が後悔がないと思ったから。
もしフラット35を選んで金利が上昇しなかったら鳥男はきっと「あぁ、やっぱり変動金利にしとくんだった」と思うことでしょう。でも逆なら「あの状況なら変動金利を選択したのは仕方なかった」と納得できると思います。
変動金利がどうしようもなく上がっていったその時は……途中で固定金利に切り替えるという手もあります。（もちろんその際の金利優遇は低くなりますが、やむをえません）
どの金利タイプが一番お得かなんてことは誰にも分からないのだから、どれだけ考えても答えはでません。
だから自分の後悔が少ないであろう金利タイプを選ぶのがいいんじゃないかと鳥男は思います。鳥男の場合それは変動金利でした。
スポンサーリンク
スポンサーリンク
鳥男さんの考え方、とっても潔いですね(笑)。
返信削除私も変動を選ぼうかと思いましたが、いざとなると金利の上昇が怖くなって10年固定という、中途半端なタイプにしました。でも、鳥男さんのように金利の動向等、検証した結果出した結論なら後悔ないですよね(>_<)
さすがです。
私は以前、「コマツ住建」で建てます！とか宣言した者ですが、紆余曲折ありまして中古住宅購入→リフォームという運びになりました(´`:)
今は中古住宅購入に関わる制度をしっかり勉強していなかったことを大後悔中なところです。
やはり自分でできる限りの情報収集をして、めんどくさがらず勉強することが、後悔しない家作りになるんだなと実感しています。
金利もわずかな差で、総返済額に大きく影響しますもんね。大事です。
これからも楽しみにブログ見させて頂きます。
春さん
削除お久しぶりです。なんだか当初固定金利の悪口みたいになってゴメンナサイ(^_^;)
あくまでも鳥男の好みには合わないというだけですからね。どこの金融機関でも取り扱いがあるということは、需要があるわけですから。
どれだけ調べたつもりでも、絶対後になって「そんな制度があったのか！？」「そっちにしとけばよかった」っていうのが出てきちゃうものですよね。鳥男はそうなるのが悔しいので、なるべくムキになって調べます（笑）
家づくりを成功させるには期限を切らずに、焦らずじっくりやるのが正解なんじゃないかと思う今日この頃です。
中古住宅購入にはまた新築とは違った苦労がありそうですね。
お互いなるべく少ない後悔で済むように頑張りましょう(`･ω･´)9