住宅ローン申し込みの流れ～事前審査・つなぎ融資・本融資～

こんにちは、鳥男（とりお）です。

今回からしばらくは家づくりをするうえで避けては通れない道、住宅ローンについて書いていきたいと思います。一応事前に断っておきますが、鳥男は専門家でもなんでもないのであくまで鳥男の主観に基づく情報だということをお忘れなく。参考意見のひとつとして読んでくださいね。

よし！予防線も張ったし、好き放題書くぞっ！（笑）

今回は住宅ローン借り入れの全体の流れについて。



注文住宅の場合大まかな流れは、

①各金融機関の情報収集（インターネットやローン相談会など）
②事前審査
③つなぎ融資および住宅ローンの本審査・申し込み
④つなぎ融資実行
⑤本融資実行（つなぎ融資相殺）

といった感じになると思います。

この中でもつなぎ融資というのが曲者です。注文住宅の場合、代金は工事の進捗に応じ複数回に分けて支払われるのが一般的です。HMによって異なりますが、着工時/上棟時/竣工時の三分割がよくあるパターンかな。

住宅ローンの融資は土地および建物を担保として実行されるので、家が完成するまでは入金されません。つまり、竣工時に初めて入金されることになります。でもそれでは困りますよね？着工時と上棟時にも代金は支払わないといけないのに。

そこで必要になるのがつなぎ融資です。

つなぎ融資は住宅ローン実行前に支払いが必要な場合に利用されるもので、返済は住宅ローン実行時に一括して行われます。金利は住宅ローンとは別に計算。もちろん手持ちで現金がある人には必要ありませんし、建売やマンションの場合もすでに担保となる物件が完成しているので必要ありません。

例えば住宅ローンで3000万円を借り入れることを考えてみましょう。着工時、上棟時、竣工時の3分割それぞれ1000万円ずつの支払いで契約したとします。着工から上棟まで3ヶ月、上棟から竣工まで3ヶ月の計6ヶ月の工期の場合、

①まず、第1回目の1000万円のつなぎ融資を着工時に受けます。この1000万には竣工（返済時）までの6ヶ月ぶんの金利が加算されます

②さらにその3ヶ月後に第2回目1000万円のつなぎ融資。こちらには竣工（返済時）までの3ヶ月分の金利が加算されます。また第1回目、2回目のつなぎ融資それぞれについて手数料や保証金が必要です

③竣工時には住宅ローンの融資が実行されるので、そこから2回分のつなぎ融資を返済し、残りを最後の支払いに充てます

あとは住宅ローンを返済していくだけです。普通つなぎ融資の金利は融資実行時にあらかじめ支払っておきます。工期が延びた場合、金利を再計算し差額を清算することになります。工期が短縮された場合も同様。

つなぎ融資は借りている期間が長ければ長いだけ金利が加算されます。できれば着工時の支払いだけでも手持ちの現金で済ませたいところです。

一般的につなぎ融資は住宅ローンの申し込み先と同じ金融機関にお願いすることになります。「住宅ローンはA銀行に、つなぎ融資はB銀行にお願いしよう」としてもB銀行に断られるのが落ちです。

例外もありますが、基本的には「住宅ローンをうちで借りてくれるならつなぎ融資も面倒みましょう」という考えであると認識しておいてください。また、つなぎ融資自体取り扱いがない金融機関もあります。

住宅ローンの申込先は、住宅ローンの金利だけではなくつなぎ融資の金利・手数料も考えて決めるようにしましょう。金利は低くてもつなぎ融資が高くついて、トータルでは変わらないなんてこともありえます。その辺は鳥男の経験談をまじえていずれ記事にしたいと思ってます。

金融機関をある程度絞ったら、次は事前審査です。
鳥男の場合、窓口に持って行ったモノはHMの見積書、給与の源泉徴収票、建設予定地の住所、あと身分証ぐらいだったかな。金融機関によって多少異なるかもしれませんが、大体似たようなものでしょう。

ただ、ネット銀行（楽天）はとても面倒くさかった……サイト上で必要項目を入力していくんだけど、余りに入力項目が多くて（細かくて）鳥男は途中で挫折しました。

事前審査の回答は1週間程で届きました。


最後は本申込。
鳥男の場合は担当者に「事前審査が通っているので十中八九大丈夫」と言われたんだけど、ネットを見ると事前OKで本審査NGという人も中にはいるみたい。とりあえずカードの支払いを滞らせたりだけはしないように注意してましたが、担当者の言うとおり本審査もあっさりOKでした。

鳥男たちが金融機関の検討に要した期間は約8ヶ月間。といっても打合せと並行してダラダラと検討していたので、本当に集中して検討したのはそのうち2ヶ月くらいかな。

JA、ろうきん、イオン銀行、楽天銀行の4社を中心に検討して、実際に事前審査を申し込んだのは1社のみ。

事前審査を申し込んだのは工事請負契約を結ぶ2ヶ月前。
本申込は工事請負契約の2週間後という流れでした。




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